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Ils font valoir qu’ils n’auraient pas acheté ce logement s’ils avaient su que le rez-de-chaussée n’était pas habitable, selon le plan de prévention des risques d’inondation. Aux termes de ce dernier, seuls, les combles et le premier étage, étaient effectivement à usage d’habitation.
Leurs cocontractants s’opposent à l’annulation de la vente. Ils racontent qu’ils ont utilisé ce rez-de-chaussée pendant des années, après l’avoir aménagé en y installant une cuisine équipée, un séjour et une entrée. Ils estiment qu’aucun obstacle ne s’oppose à la prolongation de cet usage, d’autant que toute action susceptible d’être mise en œuvre par la mairie pour obtenir une démolition des aménagements est prescrite, ces derniers étant très anciens.
Les acquéreurs portent l’affaire en justice et la cour d’appel leur donne raison. Elle considère que même si les actions sont prescrites, il n’en demeure pas moins que l’usage du rez-de-chaussée n’est pas conforme au plan de prévention des risques d’inondation. Elle est approuvée par la Cour de cassation qui dans un arrêt rendu le 13 juillet 2022, juge que l’erreur « portait sur une qualité essentielle du bien acquis, à savoir sa surface habitable, de sorte que la vente devait être annulée. »
Accéder à l'arrêt de la Cour de cassation
Crédits : Ouchman
Il ne peut être reproché au bailleur de proposer un logement indécent. A l’inverse, si l’immeuble est équipé de garde-corps, le propriétaire doit en assurer l’entretien conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 juin 2022.
Pour ce faire, il fournit un certificat médical établi par un médecin figurant sur la liste établie par le procureur de la République du tribunal judiciaire. Le juge des tutelles ainsi que la cour d’appel font droit à sa demande. La Cour de cassation censure et annule cette décision, estimant que le certificat médical a été établi en vue de l’instauration d’un mandat de protection future et non d’une curatelle renforcée.
Le juge ne peut donc répondre positivement à cette demande sur cette base.
Cour de cassation, 1re chambre civile, 2 mars 2022, 20-19.767
Désormais, il sera possible, pour l’un des parents, de se rendre seul en mairie ou au commissariat pour demander que son nom apparaisse sur la carte d’identité ou le passeport de ses enfants comme nom d’usage. Cette démarche peut être réalisée sans l’accord du second parent. L’enfant, s’il a plus de 13 ans, devra en revanche y consentir. S’il ne partage pas cette démarche, il pourra saisir le juge aux affaires familiales.
Ce dispositif a pour objectif d’éviter à toutes les mères divorcées de devoir justifier, en permanence, de leur lien de parenté avec leurs enfants qui ne portent pas leur nom. Cette même loi prévoit également une simplification des démarches du changement de nom de famille.
Loi n°2022-301 du 2 mars 2022 et circulaire du 3 juin 2022
Des parents peuvent-ils mettre gratuitement un logement àla disposition de leur enfant ?
Bien qu’il n’existe aucun obstacle légal à ce type d’occupation, elle constitue un avantage pour l’enfant gracieusement logé, dans la mesure où il ne débourse aucun loyer pour se loger. Au décès des parents, ses frères et sœurs pourraient de- mander qu’il en soit tenu compte dans la succession afin de respecter l’égalité entre les enfants. Or, les parents n’ont pas nécessairement entendu faire une donation. Ils ont pu simplement vouloir aider leur enfant dans le besoin, comme la loi les y oblige en cas de ressources insuffisantes.
Quelles sont les précautionsà prendre ?
Il est plus prudent de s’adresser à un notaire, notamment pour éviter toute erreur de formulation susceptible de remettre en cause la volonté des parents. Si ces derniers ont souhaité faciliter la vie de leur enfant sans qu’il y ait d’incidence sur la succession, il conviendra d’établir une convention de « prêt à usage ». Le prêt n’est pas une libéralité et ne donne pas lieu au rapport successoral. Il peut d’ailleurs en être de même pour une donation, notamment une donation temporaire d’usufruit. Les parents peuvent prévoir expressément que celle-ci sera dispensée du rapport.
N’est-il pas plus simplede louer, à bas prix, le logement à son enfant ?
Attention, si les parents abritent leur enfant contre un loyer très bas, ils s’exposent à un redressement fiscal. L’administration est en droit de leur réclamer l’impôt dû pour un loyer correspondant au prix du marché. La différence entre ce dernier et le montant versé par l’enfant risque en outre d’être considérée comme une libéralité rapportable à la succession...
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